降價、零首付、首付分期、送車位、送車……嚴(yán)良掰著手指頭數(shù)了會，而后反問道：“還能用什么招數(shù)激活鄭州樓市？”

　　作為鄭州近郊南龍湖某項目銷售總監(jiān)，他負(fù)責(zé)的樓盤擁有近30名銷售，雖然樓盤均價降了近千元，但整個9月僅賣出20套房子，“工作日的時候，售樓處靜悄悄的，連電話都很少響起來。”

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，鄭州整體樓市價格已經(jīng)跌回四年前，龐大庫存壓力之下，從業(yè)者都在盼暖春來。

　　“不帶頭降價”背后

　　一場閉門會透露的“不帶頭降價”信息，無意間揭開了鄭州樓市真容。

　　9月17日，河南房地產(chǎn)商會會長閉門會在鄭召開。這次會議規(guī)格頗高，參會的50多家開發(fā)商代表幾乎均為公司核心層，包括建業(yè)董事長胡葆森、正商董事長張敬國等本土房企領(lǐng)軍人，以及碧桂園、萬科等外來房企的城市總。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，與會企業(yè)2019年銷售額占到河南省的56.4%。其中，建業(yè)、正商兩家房企的銷售額總和占比16.9%。對外披露的會議紀(jì)要顯示，“大家觀點(diǎn)普遍一致，降價促銷對整個行業(yè)弊大于利。胡葆森、張敬國都在會上表示，不帶頭降價。”

　　這一舉動引發(fā)關(guān)于房企組成不降價聯(lián)盟，操控房價之嫌的爭議。

　　商會相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)作者稱，閉門會是商會多年來例行的中秋聯(lián)誼會，并無專門討論降價的議題，參會企業(yè)發(fā)言中只是提到了降價對市場的影響，會議的初衷是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，商會作為行業(yè)組織，并無權(quán)利干預(yù)企業(yè)自身經(jīng)營行為，所謂“不降價聯(lián)盟”，也是子虛烏有。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步澄清道，閉門會傳遞的內(nèi)容被外界誤解，“我們不希望此舉將開發(fā)商和消費(fèi)者擺到對立面上。此次確系編排人員覺悟不高，我們看到輿情后，已向河南省相關(guān)主管部門匯報過有關(guān)情況。”

　　一位當(dāng)?shù)胤科笾槿耸繉ψ髡呋貞洠伴]門會上，有開封市本土開發(fā)商抱怨，‘某龍頭房企7折賣房，一個月賣了400多套房子，其他小開發(fā)商都賣不出去，往后沒有活路了。’順著這個議題，作為本土帶頭大哥的建業(yè)和正商開始表態(tài)不帶頭降價。”

　　一位開發(fā)商高管說，“此次閉門會的市場背景，2019年鄭州樓市下行，降價還只是四環(huán)外區(qū)域的局部情況。今年開始，降價已呈燎原之勢，覆蓋到鄭州所有區(qū)域，7月份之后市場愈發(fā)困難。”

　　他判斷，鄭州市場的整體房價已經(jīng)跌到2016年10月份的水平，“除北龍湖豪宅區(qū)域之外，其他區(qū)域樓盤售價甚至夠不著房管局的整體備案價。”

　　“零首付”重出江湖

　　位于鄭州南四環(huán)外的南龍湖區(qū)域，樓盤均價普遍不足萬元，主要承接城市剛需客戶，購房門檻很低，乃開發(fā)商必爭之地。這里的價格戰(zhàn)最為慘烈。

　　“南龍湖在售項目多達(dá)31個，大小開發(fā)商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龍湖區(qū)域的銷售負(fù)責(zé)人告訴作者，區(qū)域均價從8000-9000元普遍下跌千元不等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“零首付”又稱“高評高貸”，開發(fā)商利用自身售價與政府備案價的價差，將房子總價評高，從銀行貸出全部房款，購房者幾乎不用首付即可買房，這背后其實(shí)是將三成首付款均攤到按揭月供之中。舉例來說，一套100平方米的房子，總價70萬元，均價7000元/平米。若按照9000元的備案價貸款，可從銀行貸出90萬元，如此操作之后，原本20萬元的首付款便無需繳納。

　　“這種違規(guī)銷售是在割韭菜根，導(dǎo)致買房完全沒有門檻，風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給客戶和銀行。凡是敢做零首付的開發(fā)商都極度缺錢，因?yàn)檫@種做法對品牌傷害很大，開發(fā)商為保證利潤率，不可避免地減配房屋質(zhì)量。”上述銷售負(fù)責(zé)人透露。

　　這其中，尤以本土房企浩創(chuàng)集團(tuán)的操作最為知名，旗下多個南龍湖項目采用零首付、首付分期等手段售房。對此，浩創(chuàng)并未回復(fù)作者的問詢。克而瑞統(tǒng)計，該房企2019年銷售額為128億元，排名全國房企第124位。其2020年銷售目標(biāo)為150億元。

　　市場寒冬季，客戶擁有最大的話語權(quán)。作者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，為了促成交易，渠道經(jīng)紀(jì)人拿到開發(fā)商傭金返點(diǎn)后，還可能拿出部分傭金返還客戶，再疊加零首付政策，客戶在還按揭月供之前，甚至能提前賺點(diǎn)錢。

　　“打廣告幾乎沒有任何效果，我們樓盤之前花了50多萬推廣費(fèi)用，一點(diǎn)動靜都沒有。”南龍湖某項目銷售總監(jiān)嚴(yán)良對作者表示，今年以來，片區(qū)熱賣項目一個月最多賣出150多套，最近兩個月普遍下降到五六十套左右。

　　即使降價、零首付、首付分期等手段都用上，南龍湖區(qū)域的房子依舊不好賣，多數(shù)項目客戶只能依賴貝殼、易居、58等渠道分銷商引流，一套房子的傭金普遍在3-4萬元之間。

　　一位鄭州渠道方人士告訴作者，某TOP20房企住宅項目的高層和洋房均價低至7000元左右，最近兩個月成交量只有二三十套，現(xiàn)在不僅首付分期3年，還大幅將渠道傭金提高至5萬元，這么算來，傭金點(diǎn)位高達(dá)7%，“這幾乎是公寓項目才敢給的促銷政策，開發(fā)商完全沒有利潤可言了。”

　　拍下南龍湖地王的龍湖、雅居樂、正商三家房企更為頭疼。

　　2018年1月，鄭州市場正值高點(diǎn)，這三家房企拿地的樓面價在6100元-7500元/平米之間，市場預(yù)測項目盈虧平衡點(diǎn)是均價1.2萬/平米以上。眼下，三個項目均價只有9000元/平米左右。

　　一位市場人士對作者表示，算上建安、資金成本，三個項目都在賠錢出貨，“按照現(xiàn)在售價，雅居樂賣完該項目后，預(yù)計虧損7億元。”

　　擊穿豪宅區(qū)底價

　　鄭州樓市中，豪宅云集的北龍湖片區(qū)價格也在蠢蠢欲動。

　　“9月初從4.5萬元的精裝均價，降到現(xiàn)在的毛坯均價3.3至3.6萬元，同時綁定一個價值40萬元的車位。”通過降價促銷，某北龍湖樓盤銷售對作者介紹，他所在的項目三天熱銷了4億元。

　　鄭州住建局官網(wǎng)卻顯示，該樓盤暫未取得預(yù)售證。多位市場人士對作者透露，該項目開發(fā)商資金緊張，樓盤也已抵押給銀行，無法辦理網(wǎng)簽，降價是為快速回款、解押土地，換取預(yù)售證。

　　北龍湖降價潮還在延續(xù)，鄭州碧源集團(tuán)某項目一舉擊穿了北龍湖的底價，均價下調(diào)近兩萬元后，全款最低單價僅為2.6萬元至2.8萬元，另綁定價值40萬元的車位。

　　公開信息顯示，該項目拿地時的樓面價達(dá)到2.4萬元/平米。

　　熟悉北龍湖的市場人士對作者表示，佳田、碧源兩家本土小開發(fā)商大幅降價，很難代表整個片區(qū)市場情況，該區(qū)域定位頂豪階層，多數(shù)項目是為樹立房企品牌形象，而且，包括融創(chuàng)、永威等項目進(jìn)入尾盤期，并無太多可售貨值，價格相對穩(wěn)定，但不排除更多中小開發(fā)商在資金壓力下降價出貨。

　　“現(xiàn)在最大的矛盾是，老板銷售預(yù)期和營銷總想法存在沖突，營銷總想要降價，但老板不一定同意。”一位房企項目營銷總對作者表示，建業(yè)、康橋等房企營銷負(fù)責(zé)人此前都有調(diào)整，項目營銷總監(jiān)換得更加頻繁，“但現(xiàn)在普遍賣得都差，換到哪里都是坑。”

　　以價換量的策略難以奏效，開發(fā)商的資金鏈開始急劇緊張。本土開發(fā)商名門地產(chǎn)的多位員工告訴作者，公司已經(jīng)長期拖欠員工工資，旗下多個項目處于停工或半停工狀態(tài)。

　　隨著上市房企年底的財務(wù)考核期來臨，降價仍將繼續(xù)，但無奈鄭州庫存量過大。按照行業(yè)商品房庫存消化周期計算，超過12月即為不健康狀態(tài)。

　　貝殼研究院市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截止8月底，大鄭州范圍內(nèi)12個區(qū)域中，僅有高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中牟三地住宅庫存進(jìn)入健康周期。此外，南龍湖所在的新鄭片區(qū)，住宅庫存量最高，達(dá)到274萬平方米，主城區(qū)中原區(qū)也達(dá)到175萬平方米，按照過去12個月的銷售去化平均速度，這兩個區(qū)域的庫存出清周期分別高達(dá)26個月、16.2個月。

　　公寓項目庫存量更為嚴(yán)峻。截止8月，鄭州主城公寓庫存逐月增加至356萬平方米，12個月均去化周期達(dá)到63.5個月。