終于，全國(guó)開(kāi)發(fā)商一大難題來(lái)了。

　　因?yàn)榻衲耆珖?guó)開(kāi)發(fā)商的償債高峰期已到。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月開(kāi)發(fā)商到期債務(wù)規(guī)模是1071億元，為年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模。

　　作為一個(gè)依賴(lài)杠桿的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)中不管是大開(kāi)發(fā)商還是小開(kāi)發(fā)商，最怕的就是融不到錢(qián)，還得被追債。

　　01

　　在全國(guó)開(kāi)發(fā)商償債高峰到期之際，那么開(kāi)發(fā)商的融資又是怎樣的？

　　嚴(yán)+難。

　　比如國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境。

　　今年對(duì)很多房企而言，最意外的預(yù)計(jì)就是中央嚴(yán)控房企融資，設(shè)下”三道紅線(xiàn)”和”四檔管理”了。

　　1、 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

　　2、 凈負(fù)債率大于100%；

　　3、 現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

　　同時(shí)根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類(lèi)分為紅、橙、黃、綠四檔。

　　全部“踩線(xiàn)”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；

　　兩項(xiàng)“踩線(xiàn)”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；

　　一項(xiàng)“踩線(xiàn)”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；

　　沒(méi)有“踩線(xiàn)”，為綠色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

　　這三條紅線(xiàn)設(shè)置之后，影響很大。

　　10月份萬(wàn)科郁亮都曾表示：房地產(chǎn)“三條紅線(xiàn)”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。

　　國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商都踩線(xiàn)了，包括恒大、融創(chuàng)、綠地等行業(yè)大咖，就連一向資金面不錯(cuò)的頭部開(kāi)發(fā)商之一萬(wàn)科都踩線(xiàn)。

　　而且據(jù)中證鵬元對(duì)201家發(fā)債樣本房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，“三道紅線(xiàn)”劃定的標(biāo)準(zhǔn)基本上與這201家房企中位水平相當(dāng)。也就是說(shuō)國(guó)內(nèi)至少有一半開(kāi)發(fā)商都踩了紅線(xiàn)。

　　再說(shuō)說(shuō)國(guó)外的融資情況。

　　就在11月2日，貝殼研究院發(fā)布報(bào)告顯示，1-10月房企境內(nèi)外債券融資同比微增1%，而2019年同期同比增幅是21%，融資增幅大幅度收窄了20個(gè)百分點(diǎn)。

　　境外因?yàn)橐咔榈挠绊懀旧砣谫Y難度就加大了，比如前十個(gè)月全國(guó)開(kāi)發(fā)商的境外融資規(guī)模占比是38%，這是2017年以來(lái)的最低值，比2019年同期減少8個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體境內(nèi)外的融資，9-10月這兩個(gè)月開(kāi)發(fā)商的融資規(guī)模都是低于到期債務(wù)規(guī)模，開(kāi)發(fā)商的短期資金壓力上升。

　　02

　　而2020年就只剩下2個(gè)月了，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商要面臨的是償債高峰、監(jiān)管要求的降低負(fù)債、疊加沖業(yè)績(jī)的3重壓力。

　　眾所周知，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是，融資、拿地、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房、回籠資金、擴(kuò)張、再融資的循環(huán)模式。

　　就好比是串聯(lián)電路，不管哪一個(gè)環(huán)節(jié)斷了，企業(yè)也就跑不動(dòng)了。

　　可以說(shuō)，全國(guó)開(kāi)發(fā)商最大的考驗(yàn)來(lái)了，特別是高負(fù)債的開(kāi)發(fā)商，或?qū)⑹巧来嫱龅年P(guān)鍵時(shí)刻。

　　最后說(shuō)說(shuō)啟示和建議：

　　開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，疊加融資環(huán)境的收縮，很多人想到的應(yīng)該就是降價(jià)賣(mài)房回籠資金了。

　　不過(guò)暴哥要說(shuō)的是從長(zhǎng)期的角度來(lái)看其實(shí)降價(jià)出售對(duì)開(kāi)發(fā)商而言會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如說(shuō)降價(jià)之后同樓盤(pán)原業(yè)主的對(duì)開(kāi)發(fā)商的抵制、打砸等；

　　降價(jià)導(dǎo)致的利潤(rùn)縮減，可能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的惡性循環(huán)；

　　國(guó)內(nèi)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理影響下，降價(jià)帶來(lái)的不可預(yù)知的“以?xún)r(jià)能否換量”等問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商不可能只考慮短期的資金回籠而斷了長(zhǎng)期的財(cái)路，所以我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)資金壓力大的方法更傾向于

　　1、提升銷(xiāo)售策略技巧。

　　2、減少拿地、放慢企業(yè)擴(kuò)張速度。

　　3、加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，加大供應(yīng)。

　　在快周轉(zhuǎn)模式中，周轉(zhuǎn)速度快就可以將資本持續(xù)不斷的投入到新項(xiàng)目。

　　在慢周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商40%的資金回報(bào)率下周轉(zhuǎn)一次的時(shí)間內(nèi)就可以快周轉(zhuǎn)3-5次。

　　資金就加速回流了。

　　所以對(duì)個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：

　　1、未來(lái)一方面新樓盤(pán)會(huì)加速入市，可以選擇的房子會(huì)比較多。

　　接下來(lái)將會(huì)迎來(lái)購(gòu)房窗口期，未來(lái)1-2年內(nèi)也是很多無(wú)房者的最佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

　　現(xiàn)在樓市行情分化，二手房買(mǎi)賣(mài)信息不對(duì)稱(chēng)，優(yōu)質(zhì)便宜的舊二手房產(chǎn)不容易挑選。

　　所以無(wú)房家庭可以多選擇新房。

　　2、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略必然會(huì)更加多樣和具有迷惑性，需要留意。

　　開(kāi)發(fā)商的大降價(jià)大概率是不會(huì)有的了，一方面不符合國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)的要求，另外一方面對(duì)企業(yè)自身長(zhǎng)期的發(fā)展也不好，理由前面也說(shuō)了。

　　部分樓盤(pán)小優(yōu)惠會(huì)有，但一些樓盤(pán)所謂的降價(jià)優(yōu)惠可能只是噱頭。

　　真優(yōu)惠還是假降價(jià)，買(mǎi)房的時(shí)候需要更加理性看待一些。