（一）市六區(qū)已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%；

　　（二）市六區(qū)已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業(yè)性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。

　　在加強購房合同更名管理方面，為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認購資格認購商品住房后，通過合同更名進行炒房，《補充通知》規(guī)定，無房家庭優(yōu)先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續(xù)。

　　同時，《補充通知》加強住房贈與交易管理。對限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件，規(guī)定除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈與交易。

　　打擊以落戶、離婚為手段投資炒房

　　對于寧波加碼調(diào)控的原因，寧波市住建局有關負責人表示，2020年7月，寧波市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“十條”新政，對促進寧波市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極、重要的作用。

　　由于新政中的多個措施系在寧波市首次實施，尚處于探索階段，落實過程中暴露出一些問題，如個別樓盤投資客較多、部分特殊群體以落戶和離婚為手段投資炒房、利用贈與規(guī)避限購限售政策等，影響了房地產(chǎn)市場交易秩序的公平和穩(wěn)定，亟須管理部門予以明確監(jiān)管規(guī)則。為切實解決當前房地產(chǎn)市場面臨的問題，結合當前我市房地產(chǎn)市場實際，四部門聯(lián)合出臺了《補充通知》，提出了4方面有明確針對性的政策措施，著力解決當前房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)實問題，持續(xù)促進寧波市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　對于調(diào)整住房信貸首付比例的原因，上述負責人表示，現(xiàn)行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購房和改善型購房兩類，且改善型購房占比較高；為體現(xiàn)對真正首套自住購房的支持，宜將兩類群體區(qū)分開來。另外，對貸款未結清的改善需求，在原有基礎上適當加大調(diào)控力度。另外，目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續(xù)處于較低水平，有向上調(diào)整的必要和空間。

　　對于加強購房合同更名管理的原因，上述負責人表示，我市實施無房家庭優(yōu)先認購新政后，有可能會出現(xiàn)無房家庭認購成功后，通過商品房合同更名將認購的住房更名給父母或者成年子女，再次利用無房家庭資格申請優(yōu)先認購新建商品住房等情況，有悖于“保障自住需求”的政策本意。為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認購資格認購商品住房后，通過合同更名進行炒房。禁止無房家庭優(yōu)先認購房源后，通過合同更名給成年直系親屬等方式進行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護政策制度的公平公正性，保障市場交易秩序穩(wěn)定。

　　對于限售房產(chǎn)的贈與交易提出限制條件的原因，上述負責人表示，在限購限售政策執(zhí)行過程中，近期已出現(xiàn)規(guī)避限購限售政策的做法：限購區(qū)域內(nèi)的二手房交易中，房屋所有權人先向交易對方贈與房產(chǎn)所有權份額的1%（按照現(xiàn)行限購限售政策，住房贈與中受贈方不需提供限購證明且贈與的房屋不受限售期間限制），在辦理不動產(chǎn)登記后，原所有權人及1%份額的受贈人再以共有權人份額轉(zhuǎn)讓的方式簽訂買賣合同，完成該房屋剩余產(chǎn)權份額的轉(zhuǎn)讓。為維護調(diào)控政策的有效性和嚴肅性，《補充通知》規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈與交易”。

　　對于寧波加碼樓市調(diào)控，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，寧波此次政策打了四個“補丁”，一是嚴管戶口投靠炒房行為，二是規(guī)范離異炒房行為，三是規(guī)范房產(chǎn)更名和贈與行為，四是調(diào)整信貸首付比例。這些措施防范了投靠戶口炒房行為、防范了鉆此前寧波優(yōu)購房政策漏洞，限制了短期內(nèi)炒房的可能。尤其對于貸款沒有結清的購房者，二套首付比例為60%，有助于打擊炒房行為。信貸政策的收緊，信號意義很強，能夠促進后續(xù)房地產(chǎn)交易市場回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

　　12月樓市調(diào)控繼續(xù)從緊

　　繼11月臺州、成都等多地收緊調(diào)控后，12月又有多地加碼調(diào)控。

　　12月1日，西安市住建局等多部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，積極發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，調(diào)整了二套住房的商貸首付比例，調(diào)整了公積金貸款首付比例；同時加強商品房預售管理，加強預售資金監(jiān)管等。其中，對于在西安市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭，購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

　　12月1日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》，要求昆明市主城五區(qū)及三個國家級度假區(qū)范圍內(nèi)辦理商品房預售許可證的項目，其商品房預售資金需按照政府指導、銀行監(jiān)管、專戶專款的原則，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為項目預售總額的30%。

　　今年7月以來，全國已經(jīng)累計有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口等超過30個城市紛紛出臺調(diào)控政策，為樓市降溫。其中，11月3日，臺州實行住房限售政策，抑制投資投機行為；11月4日，麗水出臺調(diào)控新政，明確“四個加強”，其中，首次提出“預售備案價格續(xù)推不漲”；11月24日，“萬人搖”頻現(xiàn)的成都出臺購房新政，實行資格預審，對人房比3倍及以上的項目，其全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，12個月內(nèi)2次放棄已選購房源的，一年不得再參與購買商品住房的報名登記。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“萬人搖”是出現(xiàn)本輪升級調(diào)控的主要原因，整體看，全國在杭州、深圳、南京、成都等8個城市出現(xiàn)了2020年一輪“萬人搖”現(xiàn)象，部分新房因為人為限價，出現(xiàn)了明顯的套利空間，這種情況下，大量的假離婚、假落戶、假人才出現(xiàn)。所以本輪政策的升級主要是為了打擊“萬人搖”。不排除后續(xù)還有個別城市有在前期調(diào)控政策基礎上繼續(xù)加碼的可能性。

　　值得注意的是，12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調(diào)，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這是對房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步定調(diào)，如“房住不炒”，短期不刺激，調(diào)控這根弦要緊繃等，這意味著短期來看，政策面是不松的。

　　來源：證券時報