“345”融資新規(guī)或加速行業(yè)洗牌 房企降負債成下半年首要目標
在2020年房企年中報的業(yè)績會上，“345”融資新規(guī)成了高頻詞匯。
8月23日，央行、住建部在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
雖然沒有出臺具體的細則，不過“345”新規(guī)已經(jīng)成為眾所周知的秘密。盡管這一新規(guī)在短期內扼住了部分開發(fā)商的喉嚨，不過在他們看來有助于行業(yè)穩(wěn)健地發(fā)展。面對融資新規(guī)的倒計時，下半年，降負債將成為許多房企的首要目標，他們會如何做呢？
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土地市場火熱致政策轉向
此前，21世紀經(jīng)濟報道稱，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規(guī)模年增速不得超過 15%。
對于這一新規(guī)，中原地產(chǎn)研究院分析認為，從上半年的寬松政策到下半年開始趨向收緊，政策的轉向與房地產(chǎn)市場恢復較好，部分城市市場熱度上漲過快，土地市場活躍、溢價率高不無關系。而正榮地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事兼行政總裁黃仙枝在8月24日的業(yè)績會上也表示，政策之所以出現(xiàn)一些變化，或與上半年部分城市土地市場出現(xiàn)過熱跡象有關。
不過，在企業(yè)看來，這一政策有助于行業(yè)健康發(fā)展。其中，龍湖集團首席財務官趙軼8月26日在業(yè)績會上表示，這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價的發(fā)展穩(wěn)定下來。
“其實在這之前，包括像限制開發(fā)貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新?lián)Q舊，這一系列措施都是為了讓行業(yè)的融資體量能夠有序增長，而不是爆發(fā)式增長。整體而言，我們認為它會加快行業(yè)的健康化，對行業(yè)的發(fā)展是一件好的事情。”趙軼說道。
中南建設(行情000961,診股)CFO辛琦認為，這是針對房企、針對金融機構的雙管齊下的長效機制。限制負債增長規(guī)模，對于頭部房企來講，可能會更加穩(wěn)定，而將來逆市飄紅、彎道超車可能變得越來越難了，也打消部分房企狂飆突進的念想。
對于這一新規(guī)，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析認為，一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。
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行業(yè)將加速洗牌
天風證券(行情601162,診股)根據(jù)2019年財務數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為70%、凈負債率為100%、貨幣短債比為1三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到“三道紅線”的房企共14家，踩到兩道紅線的房企共10家，踩到一道紅線的房企有14家。全部不踩線的僅有12家，其中僅有龍湖與濱江兩家企業(yè)為民企。
由此來看，下半年，降負債將成為大部分企業(yè)的首要目標。華創(chuàng)證券分析師周冠南指出，若“三道紅線”政策實施，房企存貨周轉有望提速，引入聯(lián)營、合營投資者的案例可能增多，銷售回款周期或將縮短。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業(yè)績，回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關鍵，預計房企可能采取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
而中南建設CFO辛琦在業(yè)績發(fā)布會上指出，“融資新規(guī)落地后，要求我們在項目的合作層面，進一步增大權益類的合作；也逼著我們在‘股+債’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林則表示：“下半年如果沒有好地、好項目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把負債比控制在70%左右的合理水平。”
相比之下，沒有踩線的企業(yè)則會更加游刃有余。以龍湖為例，截至2020年6月30日，龍湖集團凈負債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍。銷售方面，今年上半年，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售金額1111.0億元，同比增長5.2%；實現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為63.4億元，減除少數(shù)股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。
此外，作為一家民營房企，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，融資利率與華潤、中海等央企相當。無論是從銷售端還是融資端來看，龍湖都手握一手好牌。
除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務外，如今寬松的財務局面也讓龍湖在其余航道上更加游刃有余。對于新規(guī)的影響，招商證券(行情600999,診股)趙可團隊認為這樣會帶來兩個結果：一方面，表現(xiàn)為龍頭房企的開發(fā)類基本盤規(guī)模可能迎來明顯高于行業(yè)增速的上漲；另一方面，表現(xiàn)為這類房企的生態(tài)鏈孵化動作游刃有余，也僅僅只有這類房企才能做到。
龍湖上半年的表現(xiàn)證實了這一判斷。商業(yè)運營方面，上半年，龍湖主動給予商戶的金融支持和互動扶持，推出線上創(chuàng)新以及空間的創(chuàng)新、點位高效利用等措施，獲得了26.7億元的租金收入，且全年有望達到60億元。而疫情也沒有減緩龍湖商業(yè)的節(jié)奏，下半年，龍湖商業(yè)將會迎來8個商場的開業(yè)，2021年新開業(yè)商場預計為10個。
此外，租賃住房業(yè)務方面，龍湖亦有信心達成2020年冠寓計劃開業(yè)10萬間，租金收入達到20億的目標。其第四個主航道——龍湖智慧服務的實際管理面積也已經(jīng)達到1.32億平方米，今年的收入有望達到60億。
龍湖集團CEO邵明曉在業(yè)績發(fā)布會上表示，未來公司的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務預計會保持每年雙位數(shù)的增長，商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務業(yè)務都有信心會保持每年30%的增長。全集團的利潤增長非常可期，今年有望達成20%的增長。
進入房地產(chǎn)下半場，行業(yè)競爭，比的是誰能活下去、活得好、活得久。此次融資新規(guī)下，房企將會有怎樣的表現(xiàn)，我們將持續(xù)關注。