01

　　魔幻的城市，奇幻的房價，自然也有迷幻的事情。

　　255萬買一套100㎡左右的房子，在全國房價第一的深圳，算是撿個大便宜了。

　　要知道，深圳9月二手房均價71591元/平，最火的南山區(qū)均價94409元/平，100平米的房子便宜好幾百萬，不動心太難了。

　　但是，沒過多久，撿完這個“便宜”的小區(qū)居民可就坐不住了，他們發(fā)現(xiàn)自己掉大坑里了，只能拉起橫幅四處維權(quán)，說開發(fā)商搞欺詐。

　　這是咋回事呢？

　　事發(fā)小區(qū)叫鴻基新都，它的全稱其實是“鴻基新都商務(wù)大廈”，在龍華的觀瀾街道，距離深圳的市區(qū)挺遠，反而距離東莞的塘廈鎮(zhèn)很近，其實看名字也都能知道，這個小區(qū)并不是住宅，而是商業(yè)房。

　　當(dāng)然，深圳有點特殊，宅地太少，所以商務(wù)公寓太常見了，不少瘋搶的項目也都是商住性質(zhì)，這個商住樓咋就上升到“商業(yè)欺詐”了呢？

　　大家知道，房產(chǎn)銷售要五證齊全，這個鴻基新都四證都齊了，但是唯獨缺一個預(yù)售許可證，而且這個公寓還是“集體大紅本”，一棟樓一個產(chǎn)權(quán)，不能分割，這就意味著這個小區(qū)的房產(chǎn)買入后是不好交易的，但這些都不是障礙，無論在線下還是線上，“賣房”的宣傳鋪天蓋地。

　　沒證咋賣？

　　開發(fā)商就變通了一下，像眾多的深圳小產(chǎn)權(quán)房的操作類似——買房變成租房。

　　02

　　開發(fā)商和業(yè)主簽訂“租賃合同”，合同簽了租賃上限20年，20年之后免租金直到地到期，合同里面又規(guī)定了單價，而且可以全款，也可以分期，還可以以租房的名義貸款，這就是“以租代售”。

　　那兩年“租售同權(quán)”概念正紅，政策號召還是很起作用的，但很多人分不清真假，再加上銷售一通忽悠就紛紛付款了，不限購，不限貸，超低價在深圳安個家，多劃算啊。

　　但是，最近業(yè)主翻出來開發(fā)商的黑歷史，2018年這個開發(fā)商就因為違規(guī)賣房被罰了，但是他們一點沒改，后續(xù)依然用這種方式賣出不少房，業(yè)主不干了。

　　但開發(fā)商更狠，在2020年出示了一份落款2019年、但據(jù)業(yè)主說從未貼出的告示，說本來房子就是出租使用的“而非銷售”。

　　得，200多萬買的房子，就徹底變成了租的房子了，這個坑大了。

　　買房無非就是兩個功能，一個是住，一個就是投資，但是這項目，不論自住還是投資都是血虧。

　　簡單地算筆賬嘛：

　　一套102㎡的房子，賣價255萬，128萬的首付，127萬貸款，借不到正規(guī)的房貸，就只能找開發(fā)商合作的小貸，報出12%的利率，10年等額本息，月供18221元，房子總代價346.65萬。

　　這樣102㎡的房子現(xiàn)在可以租到3600元/月，地還有40年的使用權(quán)，粗略計算下租金，也就172.8萬，直接虧掉50%。

　　200多萬租的房子，也只能就這么砸手里了。

　　03

　　血虧是一定的了，你就當(dāng)高價租個房自住吧，這個愿望也面臨挑戰(zhàn)。

　　2010年的最后一天，還在寶安區(qū)的觀瀾街道出讓了連片的三塊地，一塊宅地，一塊商服用地，一塊工業(yè)用地，三塊地都是被長安汽車(行情000625,診股)以底價拿下，耗資10.89億，手筆也不小。

　　按說，有宅地還是挺好的，但是這塊宅地要建安居房以及產(chǎn)業(yè)配套房，也就意味著沒什么賺頭，2015年，正是深圳房價從2萬漲到4萬的通道內(nèi)，這塊宅地建起了當(dāng)時深圳最大的“安居型商品房”福安雅園，上市時配售均價才7698元/㎡。

　　宅地沒享受到房價上漲的紅利，工業(yè)用地建了名車城，結(jié)果本來應(yīng)該專注餐飲、零售的商服用地，趕上了這波上漲的紅利，長安汽車的主業(yè)還是造車，于是就委托主營房地產(chǎn)開發(fā)的深圳鴻潤創(chuàng)建來操盤這件事情，趕緊蓋了商務(wù)公寓，這就是鴻基新都。

　　當(dāng)初買地的時候，樓面地價2817元/㎡，但是開盤的時候房子賣到了1.98萬，后來均價漲到2.3萬了，大賺。

　　現(xiàn)在，買房變租房了，業(yè)主們鬧騰起來，開發(fā)商也試圖想讓業(yè)主們安心，雙方協(xié)調(diào)，長安汽車和鴻潤創(chuàng)建承諾，“不會轉(zhuǎn)讓也不會抵押鴻基新都商務(wù)大廈的X棟XX號房”。

　　但是這個承諾一點也不靠譜。

　　一棟樓一個產(chǎn)權(quán)證，單個房間其實是沒有單獨產(chǎn)權(quán)的，本來也沒辦法抵押或者轉(zhuǎn)讓，而且房產(chǎn)證在公司手里，當(dāng)年買地的時候，長安汽車是和PSA組建了長安PSA合資公司來造車，10年過去了，長安PSA已經(jīng)解體了，股權(quán)賣給了寶能，長安在深圳的敗退也不是一朝一夕的事了，保不齊就會打這塊地的主意，真到那時候沒結(jié)果還真不好說。

　　04

　　有意思的是，這個鬧得雞飛狗跳的的樓盤，現(xiàn)在還在拼命宣傳。

　　于是，同一個社交媒體，同一個小區(qū)，兩種不同的聲音，有人在大呼“上當(dāng)受騙”，仍有人在夸這個小區(qū)“挑不出毛病”，仿佛他們是處在一個平行世界里面。

　　這事兒在深圳很常見，各種復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在觀瀾、西鄉(xiāng)、沙井、李朗等地區(qū)，也都是司空見慣的，掰扯不完。

　　類似的事兒其實早就有了，為了賺點錢，有些人臉都不要了。早年間房價沒起來的時候有人花了490萬買了8套房，最后開發(fā)商反悔，想要錢房兩吞，碰到這種，業(yè)主毫無辦法，因為房子產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商手里的。

　　開發(fā)商聲稱，“房子是我的，如果他們不服，可以去法院告我”。

　　這個架勢，就是擺明了要坑人，但還是有人屢屢入坑。

　　前幾年北京昌平一個叫做“肯特青年社區(qū)”宣傳很有吸引力，15.8萬/套，抵前20年租金+后20年免費，以租代售，40年的產(chǎn)權(quán)就到手了，附近不少互聯(lián)網(wǎng)公司的員工還真就聽了宣傳，就按這種方式買了。

　　到了2018年6月的時候，項目還在附近的超市使勁宣傳，其實這個小區(qū)在3個月前就被要求騰退了，11月份開始就要強拆了，15.8萬買了個寂寞，哭都來不及，只好四處維權(quán)去了，黑心的開發(fā)商和中介，不會放過最后一個銅板。

　　05

　　這些擺明了坑人的事情，經(jīng)常在房價超高的一線城市周邊出現(xiàn)，這些年，大家都在為高房價叫苦，無論是想扎根城里還是投資置業(yè)，都想沾點房價的紅利。

　　那么也總有投機的商人能抓住這點，在深圳就是各種小產(chǎn)權(quán)盤和小產(chǎn)權(quán)中介橫行，而在北京，超市門口這樣“易騙群體”出沒的地方，也總能看見這樣的樓盤。

　　為啥入坑？

　　1、不限購。

　　好一點的一棟樓有個“大產(chǎn)權(quán)”，差一點的連大產(chǎn)權(quán)都沒有，根本沒法交易，不能賣，自然也就不限購了。

　　2、最主要的還是價格低。

　　15.8萬在北京也就能買兩三平方米，深圳的2.5萬/平是好多年前的價格了，凡是房價漲得快的地方都有類似的套路，像東莞，過去一年房價漲了27%，但你還是能找到9.9萬一套特價房，你敢信嗎？

　　各種矛盾融合，就誕生了新的“解決方案”，這種以租代售的模式，似乎就成了被默認的行業(yè)慣例。

　　一般，正規(guī)的中介，都不做這樣的生意，要么是開發(fā)商親自上陣，要么是專門倒騰小產(chǎn)權(quán)的機構(gòu)來操盤，而吸引人的幾個點，“賣點”無非就是：

　　●房型好、環(huán)境好、地理位置優(yōu)越；

　　●價格優(yōu)勢，絕對比周邊的商品房價格低；

　　●租售同權(quán)、買賣不破租賃，絕對有保障，法律站在你這邊；

　　●有產(chǎn)權(quán)，你看有“大紅本”，而且未來還有很多年，沒準(zhǔn)哪天就可以產(chǎn)權(quán)分制，就能拿到單獨的小紅本了。

　　看起來，一切都很美好，開發(fā)商為了規(guī)避沒產(chǎn)權(quán)和“自持地限售”，什么樣的理由都可以編的出來，而消費者為了占便宜，這些有吸引力的理由又足夠讓他們盲目相信。

　　其實，用常識想想就知道不靠譜：

　　●位置那么好，還需要你漫天撒網(wǎng)么，超市都不放過？

　　●價格為啥低，心里就沒點數(shù)？

　　●賣不能賣的房子，本身就不合法，還在妄談法律？

　　●至于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，你先轉(zhuǎn)正一個試試？

　　現(xiàn)在調(diào)控嚴格，房價又忽忽悠悠的漲起來了，就有更多的人在干這種缺德事，再碰到這種“好事”，提醒下自己，到底何德何能？這種天上掉餡餅的事會讓你攤上？